Nos encontramos ante la coloquialmente conocida como “Nueva Ley Hipotecaria”, que viene a regular el mercado de los préstamos hipotecarios, aportando mayor transparencia y protección al consumidor.
A través de este texto normativo, el legislador español cumple con la obligación de transponer a nuestro ordenamiento jurídico, el contenido de la Directiva nº 2014/17/UE .Al mismo tiempo, se aprovecha el marco de esta nueva Ley para modificar la regulación de cláusulas como las de vencimiento anticipado o la de interés de demora, a pesar de que no sean materias recogidas de forma expresa en la citada Directiva.
De la interpretación de la Exposición de Motivos de la Ley 5/2019, podemos concretar cuáles son los tres fines primordiales que tiene esta norma:
- Proporcionar mayor seguridad jurídica en la contratación.
- Evitar la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos de financiación.
- Establecer una serie de normas imperativas, respecto de las cuales no cabe pacto en contrario, al objeto de unificar los criterios jurisprudenciales, intentando reducir de este modo la litigiosidad.
Debemos diferenciar un triple ámbito de aplicación, que debe cumplirse en su integridad:
- En lo que hace referencia al ámbito de aplicación subjetivo, hay que hacer un doble enfoque, diferenciando la figura del prestatario y del prestamista:
- Se aplica a todos los prestatarios “personas físicas” (sean o no consumidores), a diferencia de la Directiva 2014/2017 que sólo se extendía los “consumidores”.
- Se aplica a los “prestamistas inmobiliarios”, que son aquellas personas físicas o jurídicas que de manera profesional, realicen la actividad de concesión de préstamos (por consiguiente, no se aplicará exclusivamente a las entidades bancarias).
- En lo relativo al ámbito de aplicación objetivo, se exige que el préstamo cumpla tres condiciones:
- Que esté garantizado con hipoteca u otro derecho real de garantía.
- Que recaiga sobre un bien inmueble de uso residencial.
- Que tenga como finalidad la adquisición o conservación de terrenos o edificios por construir.
- Finalmente, respecto al ámbito de aplicación temporal, esta Ley entró en vigor el pasado domingo 16 de junio, con lo que se aplicará solo a los contratos suscritos a partir de dicha fecha, aunque se citan tres excepciones en las que se admitirá la aplicación retroactiva, a pesar de que el contrato se haya suscrito antes de la citada fecha:
- Si dicho contrato ha sido objeto de novación o subrogación después de la entrada en vigor de la Ley 5/2019.
- Si el vencimiento anticipado del contrato se ha producido con posterioridad al 16 de junio de 2019.
- El derecho de reembolso anticipado en el caso de novaciones del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor.
LAS REFORMAS MÁS RELEVANTES
Entre las reformas acometidas en esta Ley, las más relevantes a nuestro juicio son las siguientes:
- La concesión de un nuevo plazo de oposición en aquellas ejecuciones en curso, que serán suspendidas para que en 10 días, los ejecutados puedan formular la posible existencia de cláusulas abusivas (se contemplan excepciones en las que no se admite nuevo plazo).
- La distribución de los gastos hipotecarios, de tal modo que el prestamista abonará los gastos de Notaría, Registro, Gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentos, el prestatario, los gastos de Tasación, mientras que en lo que respecta a los gastos de copia de las escrituras, los abonará quien los solicite.
- La eliminación teórica de la cláusula suelo, aunque en la práctica supondrá la inclusión por defecto de un suelo del 0%, ya que el interés nunca podrá ser negativo, aunque la suma del EURIBOR y del diferencial alcance dichos valores.
- El incremento del número de impagos que serán necesarios para declarar el vencimiento anticipado del contrato que pasará de las 3 cuotas mensuales, a los siguientes importes:
- 3% de la cuantía del capital del préstamo o 12 cuotas mensuales, si el incumplimiento se produce en la primera mitad de la vida del préstamo.
- 7% de la cuantía del capital del préstamo o 15 cuotas mensuales, si el incumplimiento se produce en la segunda mitad de la vida del préstamo.
- El establecimiento con carácter imperativo de un interés de demora que deberá ascender en todas las operaciones, a la cantidad que resulte de sumar al interés remuneratorio tres puntos porcentuales.
- La incorporación de nuevas normas de transparencia en la comercialización de los préstamos hipotecarios, incrementándose la cantidad y la calidad de la documentación que los prestamistas deberán proporcionar al prestatario antes de la firma del contrato, y reforzándose el control que deberán hacer Notarios y Registradores.
Juan José Muñoz
Abogado del departamento procesal de ARPA Abogados Consultores
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