martes, 18 enero 2022

La hipoteca

El autor enumera una serie de conceptos financieros que aconseja conocer y manejar para tomar la decisión económica más adecuada a nuestra situación y a la defensa de nuestros intereses.

Redacción
Pamplona - 18 junio, 2018

Jose-Felix-Garcia-TinocoAlguna vez he oído que en caso de catástrofe nuclear lo único que quedaría sobre la faz de la tierra serían las cucarachas. Pues, si me permiten una broma, yo no estoy tan seguro, ya que creo que sobrevivirían las cucarachas y las hipotecas.

Y ahora tenemos una hipoteca famosa, la de la casa de Irene Montero y Pablo Iglesias. Un préstamo de este tipo tiene una parte más visible (el largo plazo al que nos compromete o el abultado importe al ser generalmente la compra más costosa de nuestra vida), pero también tiene otra parte no tan conocida (según el artículo 1911 del código civil, el deudor responderá con todos los bienes presentes y futuros, por lo que en caso de no poder pagar e incluso aunque se le embargue la vivienda, le podría quedar una deuda que seguir pagando). Como ven, es un tema para tomarse muy en serio.

Entre otras cosas me dedico a la docencia, y una de las materias que imparto es la cultura financiera. Creo que todo el mundo debería tener unas bases mínimas de conceptos financieros, ya que forman parte de nuestro día a día. Por ello quiero explicar brevemente algunos aspectos de las hipotecas que creo todo el mundo debería saber.

Primero, qué es eso del Euribor. La “materia prima” de los bancos es el dinero, y una de las formas de obtenerlo es pedírselo prestado a otros bancos. Y el Euribor es el tipo de interés medio al que unas entidades de crédito, unas 20 y principalmente europeas, ofrecen prestado dinero a otras. Se publica a varios plazos, pero el que se suele utilizar para calcular los préstamos es el de 12 meses. Y por último, los valores del Euribor son diarios, pero se utiliza la media de los valores de los días de un mes, siendo ahora por ejemplo el último el Euribor de abril (-0,190%)

EL FACTOR INFLACIÓN

“Creo que todo el mundo debería tener unas bases mínimas de conceptos financieros, ya que forman parte de nuestro día a día”.

Segundo, cómo sube y baja el Euribor. Una de las grandes influencias en su evolución es el tipo de interés, o precio del dinero, que marca el BCE (Banco Central Europeo). Éste tiene como misión preservar la inflación en torno al 2% anual, y una de sus herramientas, que no la única, es subir o bajar los tipos de interés.

Y como el BCE también presta dinero a los bancos, precisamente al tipo de interés que establece, hace que se condicione el interés de los préstamos entre los bancos y consecuentemente afecte al Euríbor.

La inflación actualmente está baja, por lo que el BCE pone un precio del dinero bajo (en estos momentos 0%), para intentar reactivar el consumo y que los precios se incrementen. El presidente del BCE, Mario Draghi, nunca ha mostrado prisa para que se suban los tipos y ha dicho en varias ocasiones que seguirán bajos por un periodo prolongado de tiempo. Pero ojo, si repunta la inflación (atentos al petróleo), los tipos irán subiendo progresivamente.

Según Idealista, la vivienda en España ya ofrece rendimientos del 7,3% a su propietario.

Tercero, el TIN (tipo de interés nominal) y la TAE (tasa anual equivalente). Si se han fijado, en los anuncios de los préstamos siempre aparecen dos tipos de interés, el TIN y la TAE. Si se publicita, por ejemplo, Euribor más 0,75%, ese es el tipo nominal. En ese supuesto, como el Euribor está en abril en el -0,19%, el tipo de su préstamo sería 0,56% nominal anual. Si pide 540.000 euros a 30 años (como Iglesias y Montero), le daría una cuota de 1.629,88 euros mensuales.

LA CUOTA MENSUAL

Ahora bien, imaginen que dos bancos le ofrecen Euribor más 0,75%, y que el primero no le pide ninguna comisión pero el segundo le pide una comisión de apertura y hacerse un seguro. Aunque ambos le presten lo mismo, 540.000 euros, y por consiguiente la cuota sea la misma, 1.629,88 euros, lo cierto es que el dinero que ha pagado por la comisión de apertura y el seguro deberían tenerse en cuenta como mayor coste, ¿no? Pues de ahí sale la TAE, que es el tipo de interés que también contempla otros gastos adicionales (hay alguno que no se incluye, pero el concepto es ese). Por tanto, el coste real que deberíamos ver para comparar dos préstamos es la TAE.

“Si piden un préstamo no miren solo la cuota inicial, sino que también hagan simulaciones con tipos más altos”.

Y cuarto, el tipo de préstamo. El más habitual es el sistema francés, o de cuota constante. Ahora bien, no es del todo cierto que sea constante. La cuota sería siempre la misma si el tipo de interés también permaneciera invariable, por ejemplo con una hipoteca a tipo fijo. Sin embargo, la mayoría son a tipo variable, es decir, cada cierto tiempo (generalmente cada año) se actualiza con el Euríbor que haya en ese momento y el dinero que deba.

Con la hipoteca de 540.000 euros y el tipo que he comentado antes, la cuota mensual es de 1.629,88 euros (siendo una parte intereses) y dentro de un año deberá 523.422,99 euros. Si en ese momento revisaran la cuota, y el Euribor estuviera al 2%, su nuevo pago para los siguientes 12 meses sería de 2.184,36 euros, un 34% más. Es muy improbable que suba tanto en solo un año, pero lo cierto es que la media del Euribor desde 1999 hasta 2017 es del 2,225%, por lo que atentos con ese tema y les aconsejo que si piden un préstamo no miren solo la cuota inicial, sino que también hagan simulaciones con tipos más altos.

Por último, señalar que no se deben asustar con los números tan elevados de los ejemplos, las personas normales no manejamos hipotecas de esos importes. Esas solo las tienen los ricos y los de la casta.

José Félix García Tinoco
Premio Nacional de Fin de Carrera en Empresariales y en ADE

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