La reflexión parte de una realidad económica que el propio sector viene señalando desde hace tiempo: construir vivienda ofrece una rentabilidad reducida en comparación con otras actividades, lo que limita la entrada de inversión y condiciona la capacidad de aumentar la producción. A ello se suma un problema de productividad que también preocupa al conjunto del sector, en un contexto donde resulta imprescindible avanzar hacia modelos más eficientes, organizados e industrializados.
Desde mi punto de vista, uno de los principales cuellos de botella no es la falta de suelo en términos teóricos, sino la escasa disponibilidad de suelo verdaderamente preparado para su desarrollo. La complejidad urbanística, la burocracia administrativa y unos plazos excesivamente largos de entre diez y doce años para transformar suelo y poner en marcha promociones acaban encareciendo todo el proceso y reduciendo de forma notable la capacidad de respuesta del mercado. Diversos análisis indican que unos plazos tan largos dificultan cualquier ajuste ágil entre oferta y demanda.
A este escenario se añaden las exigencias técnicas CTE sobre requisitos de carbono de ciclo de vida, energía renovable y sostenibilidad y otras normativas que, siendo positivas en sus objetivos, también han elevado de forma importante los costes de producción. El resultado es que la vivienda nueva soporta una presión creciente en precio antes incluso de llegar al mercado, alejándose en muchos casos de la capacidad de acceso para una parte relevante de la población.
Por eso, la actual crisis de acceso a la vivienda no puede interpretarse únicamente como una cuestión de mercado, sino como la consecuencia de un bloqueo estructural de la oferta. No faltan compradores ni iniciativa empresarial para promover vivienda; lo que persiste son barreras que ralentizan; encarecen; y, en muchos casos, desincentivan la construcción.
Ante esta tesitura, resulta prioritario abrir una reflexión profunda sobre el modelo actual y sobre la conveniencia de seguir incorporando nuevas capas de regulación sin haber resuelto antes cuestiones esenciales como la disponibilidad real de suelo, la agilidad administrativa, la productividad del sector y unas condiciones mínimas de rentabilidad que permitan construir más y mejor. Solo desde un enfoque equilibrado, realista y coordinado será posible avanzar hacia una vivienda más accesible y hacia un sector con mayor capacidad de respuesta a las necesidades sociales.
Yolanda Garbayo
Directora gerente de Construcciones Garbayo Chivite (GCH) y presidenta de iCONS
