El Parlamento de Navarra aprobó este jueves la Ley Foral reguladora del arrendamiento de habitaciones y otras formas de cesión de uso de vivienda en la Comunidad foral. PSN, EH Bildu, Geroa Bai y Contigo-Zurekin apoyaron esta iniciativa, mientras que UPN, PPN y la parlamentaria no adscrita votaron en contra.
La Ley Foral tiene por objeto «establecer un marco jurídico específico para los contratos de habitación tendentes a satisfacer las necesidades de vivienda habitual, ya sea con carácter permanente o temporal (hasta un año, sujeto a causa concreta acreditada), así como para los contratos de hospedaje, modalidad que incorpora unos servicios mínimos (al menos limpieza y suministros) y otros adicionales, supeditados a pacto entre las partes».
La normativa aprobada parte de la premisa de que el arrendamiento de habitaciones presenta una realidad diferenciada que, en el caso de Navarra, carece de una regulación específica equiparable a la que rige para el alquiler de vivienda. A ese respecto, según indicó el Parlamento foral, «se refuerza la protección de las personas arrendatarias cuando el contrato tenga por objeto satisfacer una necesidad permanente de vivienda, distinguiéndolo de aquellos supuestos vinculados a necesidades temporales de alojamiento».
Con ese propósito, la norma delimita tres modalidades contractuales: arrendamiento de habitación para vivienda habitual (permanente o temporal), alquiler de habitación de temporada y contrato de hospedaje. Asimismo, prevé la inscripción obligatoria de estos contratos en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra, si bien en el caso del hospedaje se exime a los que impliquen actividad turística sometida a inscripción en otros registros específicos.
El plazo de inscripción será de un mes a partir de la formalización del contrato o de su entrada en vigor, si esta fuera posterior. La Administración competente podrá exigir la aportación de copia del contrato para la práctica del asiento de inscripción, requisito que en el caso de los contratos de uso diferente a vivienda por temporada habrá de completarse con los datos relativos a la causa concreta que los motive.
Es decir, deberá adjuntarse la documentación que acredite las razones de índole laboral, formativa, asistencial o vacacional que sustentan el convenio. Todas las previsiones relativas al Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda producirán efectos a partir del 1 de enero de 2027.
VIVIENDA HABITUAL
En lo relativo al arrendamiento de habitación para vivienda habitual, se establece que tendrá tal consideración la cesión de una estancia habitable, con o sin derecho al uso compartido de otros espacios comunes, cuando el destino principal sea cubrir una necesidad estable o habitual de vivienda de la persona arrendataria. A su vez, se habilita la posibilidad de extender este régimen a elementos accesorios como plazas de garaje, trasteros, mobiliario y cualquier otra dependencia, espacio o servicio vinculado a la finca.
De cualquier manera, con carácter previo a la formalización del contrato deberá informarse a la parte arrendataria de una serie de extremos en relación con la habitación objeto del acuerdo, tales como una descripción precisa de la dependencia, zonas comunes, el precio total de la renta, la periodicidad de la liquidación, el índice de referencia de precios de alquiler que resulte de aplicación y la forma de actualización de la renta, además de fianzas y otras garantías que puedan requerirse.
Omitir cualquiera de estos aspectos, cuando induzca a confusión sobre las condiciones esenciales del contrato, podrá constituir infracción grave, de conformidad con el artículo 65 de la Ley Foral de Derecho a la Vivienda en Navarra, que se modifica para dar cabida a la citada previsión. De idéntica manera se procede con otras prescripciones, fundamentalmente vinculadas a las obligaciones de información, que se amplían en consecuencia.
En el caso de los contratos temporales ligados a vivienda habitual, deberán responder a causas concretas acreditadas (de índole profesional, laboral, formativa, sanitaria, etc.). La duración será libremente pactada entre las partes, pero sin que pueda exceder de un año. De superarse ese límite, el contrato pasaría a considerarse de necesidad habitual y permanente de vivienda. No obstante, si la duración expresada en el contrato fuera inferior a un año y a su finalización persistiera la causa de temporalidad, el contrato se prorrogaría obligatoriamente por plazos mensuales, hasta alcanzar el tope máximo (12 meses) o hasta la finalización de dicha causa, si esta fuera anterior.
Además, se contempla la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir al contrato de habitación de carácter temporal, sin que proceda indemnización, siempre que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización y medie comunicación con una antelación mínima de 10 días.
HABITACIÓN DE TEMPORADA
La segunda modalidad se corresponde con el arrendamiento de habitación de temporada, destinado a satisfacer necesidades puntuales o transitorias de alojamiento no equivalente a vivienda habitual. Comprende expresamente los usos vacacionales, turísticos, lúdicos o recreativos.
En materia económica, se extiende al alquiler por habitaciones el régimen aplicable a la renta y las garantías propias del arrendamiento de vivienda. Así, en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la suma de las rentas correspondientes a distintas habitaciones arrendadas simultáneamente en una misma vivienda no podrá superar el límite máximo fijado para el alquiler completo del inmueble.
La Ley Foral incorpora también la regulación de las denominadas comunidades de ayuda mutua, fórmulas de convivencia entre personas arrendatarias basadas en pactos de colaboración y asistencia recíproca en el uso compartido de una vivienda. Esta fórmula deberá concretarse mediante pacto escrito, donde quedará constancia de la contribución (igual o desigual) de sus integrantes a los gastos comunes y a las tareas domésticas, así como, de darse tal circunstancia, a las prestaciones de carácter asistencial que acuerden.
CONTRATO DE HOSPEDAJE
En cuanto a la modalidad de hospedaje, el contrato de cesión puede alcanzar a la vivienda entera o a una sola estancia y debe incluir la prestación de unos servicios mínimos (al menos limpieza y suministros) vinculados al alojamiento y, ya con carácter potestativo, otros adicionales (de custodia o deposito), a cambio de un precio cierto.
Como sucede con los alquileres de habitaciones por temporada, el hospedaje se regirá por lo pactado entre las partes, por los usos y costumbres del lugar y, supletoriamente, por el Derecho Civil Foral de Navarra.
Por último, la norma se ocupa de los contratos de uso distinto de vivienda por temporada, cuya inscripción en el Registro queda sujeta a la identificación concreta de la causa temporal, a su acreditación documental, a la indicación de la residencia habitual de la persona arrendataria y a la adecuación entre la duración del contrato y la causa alegada. En el caso de permitirse la cesión o el subarriendo total o parcial de la vivienda, deberán cumplirse todos los requisitos señalados.
La Ley Foral reguladora del arrendamiento de habitaciones, que salvo lo relativo al Registro de Contratos de Arrendamiento, con efectos a partir del 1 de enero de 2027, entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOPN, no ha sido dictaminada en Comisión, al no haberse presentado enmiendas.
