miércoles, 20 enero 2021

La carta (segunda parte)

El autor analiza la normativa aprobada recientemente por el Parlamento catalán para limitar los precios de los alquileres de viviendas, que Unidas Podemos quiere aplicar igualmente a nivel nacional. Y pone de manifiesto "las contraindicaciones" que puede generar.

Redacción
Pamplona - 25 noviembre, 2020

José Félix García Tinoco.

José Félix García Tinoco.

En fechas recientes publiqué un artículo en este mismo medio, que titulé ‘La carta’. El motivo central de este fue el envío, por parte del Gobierno de Navarra, de una serie de cartas a propietarios que tienen viviendas vacías. Y su finalidad era que estos valoraran ponerlas en alquiler, dada la problemática existente en este mercado por la falta de oferta y los altos precios que ello deriva.

Sin embargo, hay algunos otros factores que no se solucionan con una carta. En concreto, desgrané que el propietario se enfrenta a un riesgo real de impago y/o daños en el inmueble, que no es respondido judicialmente con la celeridad deseable, además de recientes modificaciones legislativas que le perjudican.

En Navarra se eliminó la reducción del 40 % del rendimiento positivo para arrendamientos que no estén en la bolsa de alquiler. A nivel nacional, pero afectando también a nuestra región, se limitaron a dos meses más las garantías adicionales a la fianza (antes no había límite) para cubrir impagos o desperfectos, y se aumentó la prórroga obligatoria del contrato (que, por cierto, obliga al propietario pero no al inquilino), que pasó de tres a cinco años.

En consecuencia y viendo esta situación, usted quizás entienda mejor cómo es posible que una persona prefiera tener una vivienda vacía antes que obtener unos ingresos superiores a los 700-800 euros mensuales o por qué no hay inversores suficientes de vivienda, en un momento de tipos de interés cero, que busquen una rentabilidad que alcanza fácilmente el 5 o 6 %.

Pero aún hay un problema añadido. Viendo el rumbo que están tomando las medidas, nada impide que se sigan adoptando otras en el mismo sentido. Supongo que la Ley de Murphy dirá algo parecido a “si algo va mal, posiblemente vaya a peor”. Dicho y hecho: vamos a hablar de Cataluña y del Gobierno estatal de coalición. Posiblemente lo hayan leído, y es que el Parlamento catalán aprobó una ley para limitar los precios de los alquileres de vivienda y, asimismo, Unidas Podemos está presionando a Pedro Sánchez porque desea hacer lo mismo a nivel nacional. Además de que tiene visos de inconstitucionalidad, según dicen los entendidos, por atentar contra el derecho a la propiedad privada, encierra notables aspectos negativos.

“En mi opinión, se siguen aplicando medidas que deberían haberse tomado justo en el sentido contrario para aumentar así la oferta de viviendas y reducir la presión en los precios”.

No duden de que los políticos nos contarán la parte amable de la película, pero no harán lo mismo con las contraindicaciones. En este caso lo tienen fácil. El mensaje lanzado, o como he dicho antes parte amable de la película, es que limitando los precios del alquiler bajarán estos. No obstante, me voy a encargar de hablar de los problemas que genera, que no son pocos.

Primero, no solo no entrarán más viviendas al mercado del alquiler, sino que habrá unas cuantas que saldrán de este. No olvidemos que se reduce la rentabilidad económica, pero se mantienen los mismos riesgos e incertidumbres legislativas. Por tanto, disminuirá aún más la oferta, agudizando el problema.

Segundo, aumentará la demanda de alquiler, ya que personas que hoy valoran comprar una vivienda podrán ver que les sale más rentable vivir con un alquiler reducido. Por tanto, si se cumple la menor oferta por lo expuesto en el punto anterior y aumenta la demanda por lo señalado en este, no cabe duda de que tendremos un problema aún peor que el actual.

Tercero, ante una situación de menor oferta de viviendas y a su vez mayor demanda, los solicitantes jóvenes, con menos ingresos o con trabajos temporales, lo tendrán más complicado (y eso que hoy ya lo tienen difícil) ante otros demandantes con perfiles más solventes.

Cuarto, aumentarán las exigencias de pagos no declarados por encima de lo estipulado en el contrato, lo que genera economía sumergida que reduce la recaudación fiscal.

Quinto, el propietario será reacio a hacer el correcto mantenimiento o las reformas necesarias en la vivienda o el edificio, empeorando por tanto las condiciones de habitabilidad del inmueble. Además, esta dejadez conlleva con el tiempo la creación de calles o barrios degradados, foco a su vez de otro tipo de problemas como, por ejemplo, de seguridad o convivencia.

Sexto, igualmente el propietario no querrá invertir en hacer ninguna mejora comunitaria en el edificio, como por ejemplo actuaciones de envolvente térmica o instalación de ascensores. No hacer la primera de ellas conlleva un mayor gasto energético y contaminación, y la segunda genera situaciones terribles a personas con algún tipo de discapacidad, al no poder en ocasiones ni siquiera salir a la calle.

Por tanto, en mi opinión se siguen aplicando medidas que deberían haberse tomado justo en el sentido contrario para aumentar así la oferta de viviendas, ofreciendo por tanto un hogar a más personas, y reducir la presión en los precios. Pero claro, hay políticos que se quedan sin mensaje si se solucionan los problemas, así que mejor no arreglarlos Pero, eso sí, que parezca que hacen algo. Dramático.

José Félix García Tinoco

Premio Nacional de Fin de Carrera en Empresariales y ADE

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