domingo, 16 enero 2022

La carta

El autor analiza por qué hay tan pocas viviendas en alquiler en el mercado y cuáles han sido las decisiones tomadas por las distintas Administraciones que han generado esta problemática. A partir de ahí, plantea que la solución debería pasar, tal vez, por tomar nuevas medidas justo en sentido contrario a las aplicadas.

Redacción
Pamplona - 1 septiembre, 2020

En la era de Internet las cartas ya no se estilan tanto. Ahora se lleva más el mail, el WhatsApp y el nuevo lenguaje repleto de letras ‘k’ y otras abreviaturas como xq o ;). Sin embargo, el Gobierno de Navarra sí que ha recurrido a ese entrañable método para dirigir su mensaje a algunos ciudadanos. En concreto, y según publicó este medio, animando a que 1.860 titulares de 2.638 viviendas las alquilen al haber sido catalogadas como desocupadas según su consumo de agua y otros indicadores. Y, al respecto, me gustaría hacer una serie de reflexiones.

En primer lugar, creo que en el diagnóstico estamos todos de acuerdo. No hay suficientes viviendas en el mercado de alquiler y son caras. Sin ir más lejos, acabo de revisar un portal inmobiliario, y resulta que la vivienda más barata en la Comarca de Pamplona es un estudio de una habitación y 30 metros cuadrados, por 590 euros al mes. El más barato de dos dormitorios está a 625 euros y no tiene ascensor, y para encontrar uno de tres dormitorios ya nos ponemos en 680. Y de ahí para arriba, claro. Y yo me hago algunas preguntas. Por ejemplo, ¿qué lleva a un propietario a preferir tener vacía una vivienda antes que ingresar 600, 700 u 800 euros cada mes? ¿O por qué no hay más particulares o empresas que, en una época de tipos de interés cero, no invierten en vivienda para obtener una rentabilidad que fácilmente supera el 5-6 % anual?

Antes de responder también debo decir que se han hecho cosas, posiblemente acertadas, pero no suficientes. La más reseñable es, en primer lugar, la bolsa de alquiler de Nasuvinsa. Y, en segundo lugar, una ayuda para rehabilitar viviendas y destinarlas posteriormente al alquiler. Ambas medidas tienen beneficios, pero también contrapartidas como que el precio de la renta no puede superar un límite o que el destino de la vivienda en arrendamiento debe ser de siete años y seis meses en el primer caso y de cinco años en el segundo. Y voy a dar un dato: la bolsa de alquiler de Nasuvinsa tiene más de 9.000 personas en lista de espera, como así lo reconoció este mismo año el consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, José María Aierdi. Por tanto, es un sistema que no ha calado en los propietarios y no está dando los resultados que todos deseamos.

“La bolsa de alquiler de Nasuvinsa es un sistema que no ha calado en los propietarios y no está dando por tanto los resultados que todos deseamos”.

Y yendo al meollo de la cuestión, creo que no hay duda de que es un mercado en el cual hay muy poca oferta y mucha demanda, lo que lleva a los precios al alza y a la dificultad de poder acceder a una vivienda. Porque ya no se trata solo de pagar una renta de 600 o 700 euros en el mejor de los casos, sino de que un piso que se anuncia recibe en pocas horas numerosas llamadas de interesados. Y eso tiene un problema adicional: al haber muchos candidatos al arrendamiento, algunos grupos como los jóvenes o los trabajadores con empleos temporales o mal remunerados tienen las de perder frente a otros. Y eso es profundamente excluyente.

UN EJEMPLO

¿Y cómo conseguir poner más viviendas en el mercado para reducir las rentas y dar soluciones de alojamiento a un mayor número de personas? Pues tan sencillo como no poniendo trabas a los propietarios. Como lo oyen. Imaginen que hace tres o cuatro años había mil personas físicas o jurídicas, por poner un número, en Navarra pensando en que podría ser una buena opción comprar una vivienda para alquilar y obtener así una buena rentabilidad, además de ir construyendo un patrimonio para, por ejemplo, el momento de la jubilación. Ahora supongan que oyen que ‘fulanito’ tenía un piso alquilado y que, además de sufrir un impago de varios meses, ha recibido el piso destrozado (creo que mucha gente, siendo leyenda urbana o no, han escuchado eso alguna vez). Así que de esos mil que he mencionado antes, vamos a pensar que la cifra baja a 800 por no querer correr ese riesgo.

“No olvidemos que lo público, con el déficit presupuestario que tenemos y sus consecuentes restricciones, no puede construir miles de viviendas en Navarra para arrendar”.

Por otra parte, en 2018 el Gobierno de Navarra decidió suprimir una reducción fiscal del 40 % sobre los rendimientos netos positivos del capital inmobiliario, tributando lógicamente bastante más. Pues con ese movimiento, vamos a pensar que hemos pasado de 800 posibles inversores a 600.

Además, el Gobierno de España, en 2019, cambió la Ley de Arrendamientos Urbanos, subiendo las prórrogas obligatorias de los contratos de tres a cinco años, así como limitando a dos meses adicionales las garantías adicionales a la fianza (antes no había límite) para cubrir impagos o desperfectos. Pues nada, supongamos que de 600 ya pasamos a 400 potenciales inversores.

Y ahora va y el Gobierno foral comunica este mismo año que se está estudiando la posibilidad de limitar los precios de todos los arrendamientos. ¿Cuántos posibles inversores quedarían? ¿200? ¿300? ¿Y si se siguen tomando decisiones políticas aún peores para los propietarios en el futuro? Ni qué decir tiene que estos números carecen de base científica, eran un simple ejemplo. Pero supongo que nadie dudará de que estas medidas retraen la incorporación de nuevas viviendas al mercado del alquiler. Y el objetivo es que esos mil hipotéticos inversores iniciales se hubieran convertido en muchos más, no en muchos menos. Porque tampoco olvidemos que lo público, con el déficit presupuestario que tenemos y sus consecuentes restricciones, no puede construir miles de viviendas en Navarra para arrendar.

Conclusión, muchas acciones, especialmente a nivel nacional, deberían haber tomado justo el sentido contrario, con el fin de aumentar la oferta de vivienda para reducir así la presión en los precios y ofrecer soluciones de vivienda a más personas. Y ojo, que lo mismo tampoco sería suficiente. Pero, por lo menos y en mi opinión, habríamos tomado la dirección adecuada.

José Félix García Tinoco
Premio Nacional de Fin de Carrera en Empresariales y en ADE

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