El año pasado, el número de viviendas iniciadas en Navarra (calificadas provisionalmente o informadas favorablemente de habitabilidad) ascendió a 3.030, un 19,3 % más que en 2018 (2.539) y la cifra más alta del último lustro, doblando con creces a la de 2015 (cuando se comenzaron 1.402). De todas ellas, 2.683 fueron libres (el 88,5 %); 161, VPO (5,3 %); y 186, VPT (6,1 %).
La actividad del sector se concentró en la Comarca de Pamplona, con 2.375 viviendas iniciadas, el 78,3 % del total. En la zona de Tudela, la cifra fue de 210 (165 viviendas libres y 45 VPO), mientras que en el resto de la Comunidad foral solo se tramitaron libres: 65 en el área de Tafalla, 76 en la Ribera del Ebro, 109 en Tierra Estella, 64 en los valles cantábricos, 43 en los valles pirenaicos, 57 en los valles precantábricos y 31 en los prepirenaicos.
Así mismo, los expedientes iniciados fueron 703 y todos, excepto nueve, correspondieron igualmente a viviendas libres. En cinco casos se trataba de VPO y cuatro eran de VPT. Los datos confirman una tendencia clara del mercado hacia el fomento de la vivienda libre, dejando en números residuales las otras dos opciones, especialmente las VPT. De hecho, en los últimos cinco años apenas se han tramitado diecisiete expedientes de este tipo para un total de 667 viviendas, periodo en el que los expedientes de libres iniciadas sumaron 2.901, con 11.499 viviendas.
Fran e Iñaki Ecay, en las oficinas de la constructora.
Además, el año pasado se terminaron 1.864 viviendas en toda Navarra, lo que supuso un aumento del 25,6 % respecto a las 1.484 del año anterior. El 79,77 % se ubica en la Comarca de Pamplona y, en su gran mayoría (el 78,5 %), también fueron libres. Las VPO terminadas, todas en la capital navarra y sus alrededores, sumaron 218, mientras que las VTP solo ascendieron a 181 (también todas en el área de Pamplona). En este sentido, las viviendas acabadas superaron en un 72,4 % a las concluidas en 2015 (1.081). E, igualmente, la cifra fue la más alta de los últimos cinco ejercicios.
LLEGA LA RALENTIZACIÓN
No hay duda, por tanto, de que 2019 fue un año positivo para el sector. Pero los responsables de las empresas constructoras creen que las perspectivas de cara a este ejercicio no son tan optimistas.
Iñigo Eugui, director general de Construcciones Erro y Eugui, espera una “desaceleración en términos de obra que todavía no ha llegado, pero que según los indicadores llegará en breve”. Entre tanto, “en términos de promoción el mercado está más tranquilo, se vende pero a una velocidad menor”. O lo que es lo mismo, “hay ventas, pero se van pausando”.
Michel Elizalde, CEO de ACR.
Iñaki Ecay, director gerente de Ecay Construcciones, considera “lógico” que “tras el repunte venga un periodo más bajo”. Una opinión con la que coinciden en Construcciones Abaigar, desde donde vaticinan que “la demanda acusará cierta contención, con unos ritmos de venta menos acelerados” y crecimientos “más moderados” de los precios.
Por su parte, Michel Elizalde, CEO de ACR, precisa que desde el año pasado se observa “una estabilización del mercado inmobiliario en general”, que él considera “sana” para todos los actores implicados, empezando por el comprador: “Los proveedores se han mantenido muy cautos a la hora de crecer y, aunque esto haya podido generar algún problema puntual para satisfacer la demanda, permitirá contar en el futuro con un sector más estable y fuerte ante potenciales cambios de ciclo”.
AUMENTA EL PRECIO DE VIVIENDA PROTEGIDA
Por segundo año consecutivo, el precio máximo de la vivienda protegida va a encarecerse en Navarra. En concreto, el incremento previsto para 2020 será de un 5,6 % respecto a 2019, hasta alcanzar los 1.266,06 euros el metro cuadrado (frente a los 1.198,35 del ejercicio anterior) y de un 10 % respecto a 2018 (cuando se estableció en 1.150,6 euros). Así se recoge en la orden foral aprobada por el consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, José María Aierdi. De esta forma, se pone fin a la tendencia iniciada en 2015 con tres bajadas interanuales consecutivas: de un 4 % entre 2015 y 2016, un 2,5 % de 2016 a 2017 y un 1,2 % entre los años 2017 y 2018.
Las constructoras alegaban que no les compensaba edificar viviendas protegidas. Y por el momento, no parece que el alza de los precios vaya a hacerles cambiar de opinión. “Creemos que se seguirá construyendo más vivienda libre”, afirman los responsables de Abaigar, que enumeran varios factores como causa de la escasa rentabilidad de las protegidas: “por un lado, el alto coste del suelo y de la construcción y, por otro, la regulación que la administración establece respecto a las proporciones de vivienda libre frente a la vivienda protegida”.
Íñigo Eugui, director general de Erro y Eugui.
Junto a su bajo precio, Íñigo Eugui añade otros dos motivos muy concretos para justificar por qué las empresas de su sector ya “casi no pueden desarrollar” viviendas protegidas: “Falta suelo donde construirlas y no hay una demanda significativa”. Y Elizalde tampoco cree que dicha tipología vaya a repuntar. “Sería deseable que las diferentes administraciones públicas impulsen políticas para colocar en el mercado viviendas al alcance del presupuesto de los nuevos hogares. Mientras esto no suceda, seguirá predominando la vivienda libre”, sentencia.
En este sentido, Iñaki Ecay considera que “el marcaje del mercado de la vivienda que hace lo público no soluciona los problemas del sector ni del ciudadano medio que quiere acceder a su primera vivienda”. Eso sí, Elizalde entiende que el mercado seguirá siendo “dinámico, con una demanda activa y consciente”. Un mercado “que tiene claro el límite al que puede llegar” y que camina acompañado por “un sector financiero cauto”, que no asume riesgos innecesarios. “Empezamos a observar gran interés entre los inversores por proyectos de ‘build to rent’, anticipando sin duda un cambio en la cultura compradora, principalmente en las grandes ciudades”, apostilla.
HACIA EL CONSUMO CASI NULO
En cuanto a las actuales tendencias constructivas, todos coinciden en el auge de los sistemas que minimizan el consumo energético. Erro y Eugui, por ejemplo, apuesta por el ya reconocido estándar passivhaus en cuatro de las seis obras que tiene actualmente en marcha, así como por la industrialización: “Queramos o no, es la evolución lógica de este sector, tanto por evolución tecnológica como por falta de mano de obra. También estamos innovando en rehabilitación, ya que rehabilitar un edificio antiguo no es incompatible con emplear técnicas innovadoras”.
Javier Manso, director general de Abaigar.
El director general de Construcciones Ecay también confirma que el futuro “va por ahí” y aboga “por el método y la educación constructiva”. Y Michel Elizalde advierte de que todas las iniciativas que dirigen el sector hacia edificaciones más sostenibles no son una moda, “sino un camino sin retorno, un desafío que debe abordar sin demora nuestro sector”.
En la misma línea se manifiestan desde Abaigar: “Este año entra en vigor la normativa europea de eficiencia energética de los edificios. Esta establece que, a partir de ahora, todas las construcciones que se hagan deben tener un consumo energético casi nulo. Es una realidad que ya ha llegado”.
Las constructoras coinciden en la irreversibilidad del camino emprendido hacia procesos más industriales, que utilicen materiales eficientes y sostenibles. Michel Elizalde incluso propone un cambio en la industria de la construcción con el fin de lograr “importantes avances sociales como la estabilidad en el empleo y la mejora de las condiciones de trabajo”, así como una disminución “de los riesgos de accidentes laborales”.
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