El 'build to rent' se cimenta a fuego lento

miércoles, 15 julio 2020

El ‘build to rent’ se cimenta a fuego lento

La construcción de vivienda nueva para alquilar gana terreno en las grandes ciudades, pero le está costando despegar en Navarra. Así lo aseguran los representantes del sector consultados por NavarraCapital.es. De hecho, aquí es un modelo de negocio centrado sobre todo en la vivienda protegida destinada a alquiler social, que se ve ahora amenazado por la decisión del Gobierno foral de convertir en indefinida la calificación de las VPO.

Miguel Bidegain | Yosune Villanueva
Pamplona - 16 junio, 2020

Visita de Aierdi a las 42 primeras viviendas públicas para alquiler incluidas en el plan del Ejecutivo, que se ubican en Mutilva. (Foto: cedida)

La vivienda de alquiler se ha convertido en una alternativa habitual tanto en Europa como en buena parte del mundo. De acuerdo a los datos de Eurostat, la Oficina Estadística de la Unión Europea, más del 48 % de la población alemana vive de alquiler, así como el 45 % de la austriaca. Pero en España, esa cifra cae hasta el 22 %, un porcentaje que es más elevado en grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, que en pequeñas capitales como Pamplona.

Esta tendencia tiene su explicación. Según los expertos consultados por NavarraCapital.es, en la franja mediterránea la compra de la vivienda es algo “cultural”: familias con un núcleo muy unido, poca movilidad por motivos laborales, arraigo al entorno… Por eso, el porcentaje compra frente al de alquiler ha sido siempre de “un 80-20”, precisa Íñigo Eugui, director general de Construcciones Erro y Eugui.

Sin embargo, estas cifras ya están cambiando: “Aún no lo es, pero el ‘build to rent’ se va a convertir en tendencia con toda seguridad en un futuro inmediato. La razón es muy sencilla: los precios de la vivienda están a unos niveles prácticamente imposibles para quienes se encuentran en las primeras etapas de su vida profesional”, asegura contundente Javier Manso, director general de Construcciones Abaigar.

Javier Manso (Abaigar): “Las viviendas para alquilar, como las residencias de estudiantes y las geriátricas, están en nuestro punto de mira como una línea de negocio atractiva”.

Resulta evidente que la vivienda en alquiler es la principal salida para miles de jóvenes que desean emanciparse, debido a su gran movilidad y a la precariedad laboral. Y tampoco puede obviarse que se ha convertido en una digna alternativa para familias en riesgo de exclusión o con dificultades económicas. Durante esta pandemia, por ejemplo, casi 2.000 familias inquilinas en parques públicos y privados de Navarra han solicitado ayudas para el pago de sus cuotas.

Quizás por todo eso, Manso defienda que el build to rent se va a imponer a corto plazo “en formatos de apartamentos pequeños, de una o dos habitaciones, para gente que empieza su carrera laboral, para quienes se desplazan a estudiar en una universidad y tienen que estar en esa ciudad durante un periodo de tiempo y para todos aquellos que no pueden dar la entrada de un piso para luego meterse en las mensualidades del alquiler”. Eso sí, recuerda que en este sentido es importante hablar de “alquileres con precios razonables y con opción de compra”, que permitan no perder lo invertido.

AÚN POR CONSOLIDAR

No obstante, Eugui apunta que ahora se le ha cambiado el nombre y se utiliza un anglicismo, pero “toda la vida ha habido patrimonios que se han dedicado a construir para alquilar”. No tanto en Navarra, “pero sí en Madrid, donde están Vallehermoso o Metrovacesa, entre otros”. Un análisis al que se suma el director general de Abaigar: “A pesar de cómo están los mercados, el ladrillo sigue siendo un valor refugio para los grandes fondos de inversión, que no compran un piso sino edificios enteros para convertirlos en negocios de operación de alquileres”.

Añade también Eugui que, desde la crisis de 2008, ha variado el perfil del comprador y su capacidad económica, especialmente en el caso de la gente joven. Y eso se refleja “en el acceso a la vivienda, que se tiene que resolver a través del alquiler”. Un fenómeno que podría repuntar con la actual crisis.

Íñigo Aizpurúa (Adania): “Cuando madure este mercado en las grandes ciudades, se interesarán por otras localizaciones”.

Similar es la valoración de Guillermo Jiménez, director general de ACR, quien sostiene que aún “es pronto” para hablar de una tendencia consolidada en el caso del build to rent.

De modo que “habrá que estar atentos a las medidas legislativas del Gobierno, que podrían afectar al modelo en un sentido u otro”. Precisamente, una de las líneas de trabajo actuales del Ejecutivo foral se centra en la promoción, por parte del sector privado, de viviendas de alquiler en suelo público. Porque lo cierto es que, en estos momentos, la construcción de viviendas protegidas se encuentra bajo mínimos (de las 3.030 viviendas iniciadas en 2019, 2.683 fueron libres -el 88,5 %-; 161, VPO -5,3 %-; y 186, VPT -6,1 %-).

El propio consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, José María Aierdi, resaltó hace escasos días que Navarra ha pasado de promover “cero viviendas” de alquiler entre 2011 y 2015 “a las 524 ya puestas en marcha” dentro del plan público ‘Navarra Social Housing’, de las que ya se han entregado las 42 primeras, construidas precisamente por Erro y Eugui, ubicadas en Mutilva y que disponen del sello Passivhaus.

Pero el build to rent está mucho más consolidado en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde los inversores pueden acceder a proyectos de gran volumen (200-300 viviendas en una o dos promociones), detalla Íñigo Aizpurúa, director general de Adania, para quien “solo una vez que estos mercados maduren se interesarán por otras localizaciones” como Navarra. Por su parte, considera que aquí este modelo de negocio puede esperar: “La situación general (muy saneada) de las empresas promotoras navarras no les exige cambiar sus planes”.

Íñigo Eugui (Erro y Eugui): “El ‘build to rent’ hace más accesible la vivienda, crea un parque más diverso, ofrece más producto para más tipología de mercado…”.

No obstante, hay compañías que ya están trabajando el build to rent en la Comunidad foral. Se trata principalmente de “proyectos importantes”, en ocasiones de “más de 100 viviendas en Pamplona y fuera de la ciudad”, procedentes de fondos “que luego tienen sus contactos con operadores”. Una fórmula que ahora está muy de moda”, también en las residencias para estudiantes y las geriátricas. “Nosotros la tenemos en el punto de mira como una línea de negocio que nos resulta muy atractiva. Si cierras un acuerdo llave en mano por un dinero con un operador o con un fondo, no asumes riesgo comercial, sino que tienes vendido todo lo que has construido”, desgrana Manso.

El pasado 5 de junio, el alcalde de Pamplona, Enrique Maya, anunció un macroplán para construir hasta 1.850 viviendas, 765 de ellas para alquileres sociales. Pero esta iniciativa tampoco parece que vaya a acelerar en exceso la implantación de este nuevo modelo. Porque 194 las desarrollará Nasuvinsa o quedarán reservadas a fórmulas de cohousing, en régimen de cooperativa. “El interés o no por parte de empresas privadas dependerá de las condiciones del concurso o concursos que se convoquen: precio de las parcelas, condiciones del alquiler, condiciones del derecho de superficie (en una de ellas), etc.”, opina el director general de Adania.

Si las características son atractivas, tal vez sí puedan conformarse alianzas promotor-inversor para proyectos bajo la fórmula del built to rent. Pero Aizpurúa no lo ve del todo claro: “Las parcelas que se licitan son, excepto una de ellas, pequeñas para los inversores de fuera de Navarra, que llevan a cabo proyectos de un tamaño mínimo de unas 100 viviendas”.

LOS PROS DEL ‘BUILD TO RENT’

Este modelo “hace más accesible la vivienda, crea un parque más diverso, ofrece más producto de vivienda para más tipología de mercado…”, defiende el director general de Erro y Eugui. Pero además, tecnológicamente, el mercado de alquiler se ve más beneficiado por la llegada de la industrialización al sector, recuerda el director general de ACR: “El inquilino de alquiler es menos reacio que el propietario a los cambios constructivos. La reducción de los plazos en la construcción y su puesta en valor en plazos sensiblemente menores ayudan a los promotores del ‘build to rent’ a aprovechar en mayor medida lo que la tecnología ya ha puesto en sus manos”.

Guillermo Jiménez (ACR): “La reducción de plazos en la construcción ayuda a los promotores del ‘build to rent’ a aprovechar lo que la tecnología ya ha puesto en sus manos”.

Desde el punto de vista del contratista hay otras ventajas añadidas, también relacionadas con la industrialización y la consiguiente reducción de los plazos, coinciden en Abaigar, ACR, Adania y Erro y Eugui. Por ejemplo, “suelen ser viviendas más estandarizadas y se pueden optimizar más los procesos constructivos”.

Para el promotor, surgen “más opciones de rentabilidad” en aquellos casos en los que acaba vendiendo el activo, tras un periodo de alquiler, o en los que va de la mano de un socio que aporta el suelo. En este sentido, Aizpurúa cree que el menor riesgo es una buena ventaja, porque asegura la comercialización rápida del cien por cien de las viviendas de una promoción a un comprador solvente.

Pero, obviamente, también conlleva inconvenientes, que irían ligados a una menor rentabilidad del proyecto, porque el inversor compra con descuento, lógicamente“, aclara el director general de Adania, que ha construido varios edificios de estas características al igual que Erro y Eugui. Este agrega que edificar para alquilar “exige inmovilizar mucho más dinero, por lo que la capacidad de las empresas se aminora”.

Así mismo, la financiación de los bancos también es un punto importante a tener en cuenta. De hecho, Jiménez sostiene que estos “aún no parecen haber asimilado plenamente el fenómeno”. Y eso que, impulsado en gran medida por fondos de inversión internacionales procedentes de países donde el build to rent se encuentra más consolidado, “al menos se puede confirmar que ha aparecido como una alternativa de mercado”.

EL RIESGO PARA LA VIVIENDA PROTEGIDA DE ALQUILER

En la Asociación de Promotores y Constructores de Navarra (APC) subrayaban que el build to rent queda prácticamente relegado en Navarra a “empresas que promueven viviendas públicas de alquiler social” y que, por lo tanto, el mercado del alquiler no se focaliza tanto en promociones enteras, sino más a través de particulares

APC: “En Navarra, el ‘build to rent’ queda relegado a empresas que promueven viviendas públicas de alquiler social”.

Pero ahora, ese mercado de alquiler de VPO puede verse afectado por una inesperada amenaza, según advertía el presidente de APC, Juan Las Navas, en una entrevista publicada recientemente por NavarraCapital.es. Porque el Gobierno foral ya ha anunciado su intención de convertir en indefinida la calificación de este tipo de viviendas, de modo que no pasarán a ser libres al concluir el período de protección (30 años en las destinadas a compra y 20 en las destinadas a alquiler). Y esa medida, remarca Las Navas, tendría un impacto en aquellas promotoras que desarrollan este modelo de negocio porque “nunca podrían venderlas años después” en el mercado libre, de modo que perderían el interés por esta clase de proyectos al ver minimizado su margen de beneficio: “Me parece un poco fuerte que se tome esa decisión ahora mismo. No entiendo muy bien qué sentido tiene que la calificación sea para toda la vida”.

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