lunes, 15 julio 2024

Pamplona duplica con creces su oferta de lofts en apenas dos años

El número de licencias concedidas por el Ayuntamiento de Pamplona para transformar locales en viviendas, 475 hasta la fecha, no deja de crecer exponencialmente año tras año. Entre 2018 y 2021 tramitó 201, mientras que en 2022 y 2023 sumó un total de 273, a las que hay que añadir una más gestionada este mes. Casi el 60 % de estos inmuebles se concentran en Azpilagaña, la Milagrosa, Buztintxuri y la Rochapea.


Pamplona - 16 enero, 2024 - 05:59

En 2022 y 2023 se tramitaron 273 licencias en total, frente a las 201 gestionadas entre 2018 y 2021. (Fotos: cedidas)

Hasta no hace mucho, en estas latitudes solo conocíamos los lofts a través de películas ambientadas en ciudades como Nueva York, Londres o Barcelona, donde proliferaban en antiguas naves industriales adaptadas a uso residencial, cuyas grandes señas de identidad eran los espacios diáfanos y los amplios ventanales. Pero desde hace un lustro ya son numerosas las familias pamplonesas que han optado por este tipo de alojamientos, en propiedad o alquilados, con la peculiaridad de que aquí son bajeras las que se transforman en viviendas, similares por otra parte a cualquier piso con habitaciones diferenciadas.

Es una tendencia que ha llegado con retraso respecto a otras ciudades españolas, pero que cada vez cuenta con más adeptos. Según la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Pamplona, hasta el 31 de diciembre de 2023 se habían tramitado 474 licencias de transformación de local en vivienda, y más de la mitad de ellas, concretamente 273, corresponden a los dos últimos años. Las primeras son de 2018, cuando se gestionaron nueve; en 2019 fueron 28; y, al año siguiente, la cifra creció hasta las 70. En 2021 ya sumaron 94; en 2022, 121; y, en 2023, 152, a las que hay que añadir una licencia gestionada este mes de enero.

Son varias las cuestiones que deben ser tenidas en cuenta a la hora de optar por un loft. En el caso de Pamplona, para empezar, no pueden construirse en una zona considerada «comercial de centralidad», que son básicamente los ensanches y el Casco Viejo. En el resto sí aunque con restricciones en zonas de «relevancia comercial», donde se autorizan las viviendas en planta baja siempre que estas no superen el 50 % de los frentes de fachada de la manzana. Otros municipios también cuentan con particularidades normativas, como Barañáin, donde el acceso al loft no puede hacerse directamente, desde la calle, sino a través de los portales del edificio donde se encuentren las bajeras.

Los alojamientos en planta baja deben cumplir íntegramente la normativa general establecida en el decreto foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en Navarra. Por tanto, se les aplican las mismas normas en cuanto a saneamiento, ventilación, iluminación, instalaciones mínimas, accesos, espacios de circulación, tendederos, etc. De ahí que la Gerencia de Urbanismo prefiera hablar de «transformación de local en vivienda»: “En este sentido, técnicamente no existen los lofts”, recalcan desde el Consistorio pamplonés.

DIFICULTADES CONSTRUCTIVAS

Adaptar algunos de los preceptos normativos a los lofts plantea problemas, según explica Javier Martínez Labeaga, arquitecto del Estudio Verne, del que han salido varios proyectos en este ámbito: “La mayor dificultad suele estar relacionada con la ventilación. Lo normal es que sean necesarios dos conductos, el primario y el de extracción de humos, ambos en la cocina. Y, si se unifican cocina y salón, que es la solución más habitual para optimizar el espacio disponible, hay que añadir una ventilación adicional, que también debe subir hasta la cubierta. Y lo que ocurre en los edificios con cierta edad, que son los que suelen acoger lofts en sus bajeras, es que no disponen de suficiente hueco en las estructuras para dar cabida a las tres conducciones”.

Rochapea y Buztintxuri suman 157 inmuebles de este tipo; la Milagrosa y Azpilagaña, 125

Esta circunstancia puede dar lugar a una segunda dificultad, en este caso administrativa: “No existe otra opción que la de llevar la conducción hasta la cubierta a través de espacios comunes, patios o fachadas, para lo que es preciso contar con el visto bueno de la asamblea de vecinos, con un cuórum del 50 % y una mayoría reforzada de tres quintos”, recuerda Martínez, quien señala que, además, tender esa conducción encarece la obra.

En este sentido, la normativa navarra es más estricta que la de otras comunidades. En Madrid, por ejemplo, se permite la salida de humos directa por la fachada con un filtro de carbono en la chimenea. También lo es al exigir un tendedero como el de cualquier otra vivienda, cuando en otros lugares se puede sustituir por una secadora, detalla Íñigo Izuriaga, gerente de Promociones Irizu, una de las empresas pioneras en la transformación de bajeras en alojamientos en Pamplona. “Por primera vez vamos a hacer lofts fuera de Pamplona. Será en Málaga, donde la normativa es algo más laxa y más atractiva para nosotros porque, por ejemplo, basta con que tengan 3,5 metros de fachada, cuando en Pamplona el mínimo son seis. Eso te limita bastante porque impide la conversión de muchas bajeras en estudios”, resalta. Por lo demás, el decreto foral establece que, como todas las viviendas, un loft debe tener ventanas a dos fachadas para posibilitar la ventilación cruzada, de forma que no están permitidas las alcobas.

DÓNDE SE ENCUENTRAN

En Pamplona, los lofts se sitúan en los barrios, sobre todo en la Milagrosa y Azpilagaña, donde hay 125, y Rochapea y Buztintxuri, que suman 157. Es decir, en estas dos zonas se concentran más de mitad de los existentes en Pamplona, concretamente el 59,4 %. El resto se reparten entre los barrios de San Jorge (34), Mendebaldea (15), Txantrea (21), Ermitagaña (13), Iturrama (18), Etxabakoitz (17), San Juan (20), Mendillorri (21) y Lezkairu (36). En general son bajeras que en su día albergaron un negocio o que han permanecido sin uso, y cuyos propietarios tienen ahora una inesperada oportunidad para venderlas. Dependiendo del espacio disponible, pueden ser iniciativas particulares que dan lugar a un solo inmueble o pequeñas promociones con varios alojamientos.

En concreto, ya se ha detectado que hay una mayor demanda de bajeras situadas en espacios peatonales o ajardinados, ya que estos emplazamientos ofrecen más discreción e intimidad que las calles abiertas al tráfico rodado, donde además el paso de personas es más intenso. Martínez añade que son alojamientos que se adaptan al ajetreado estilo de vida actual, en el sentido de que el acceso es directo y rápido sin pasar por la escalera o tener que esperar a la llegada del ascensor: “Eso proporciona también una mayor independencia pueden resultar atractivo para personas mayores”.

En torno a la mitad de los lofts que se construyen en la capital navarra "están destinados al alquiler".

En torno a la mitad de los lofts que se construyen actualmente en la capital navarra «están destinados al alquiler».

Aproximadamente la mitad de los lofts que se construyen en Pamplona «están destinados al alquiler», señala Izuriaga. Quienes los adquieren en propiedad suelen ser principalmente parejas jóvenes y personas solteras, motivadas sobre todo por razones económicas, aunque también por ser un tipo de vivienda menos convencional: “Los inversores los compran para alquilarlos porque obtienen una rentabilidad interesante. Hay que tener en cuenta que los gastos de comunidad son inferiores, de entre 10 y 22 euros mensuales, porque no se comparten una serie de gastos comunes y otros servicios. Al cabo de un año, eso equivale a una cuota abonada por el inquilino”.

PRECIOS ATRACTIVOS

Tienen que contar con cocina, baño, salón y, al menos, una habitación. En general resultan más baratos que un piso, argumenta el gerente de Promociones Irizu. “Un alojamiento en altura viene a ser entre un 30 y un 40 % más caro, lo que puede resultar interesante para personas jóvenes con dificultades para acceder a un piso porque, desgraciadamente, sus sueldos son los que son. A la hora de comprar la primera vivienda, el loft es una buena opción porque resulta más económico y, por esa misma razón, luego se puede vender más fácilmente. Hay bastante rotación”, incide.

En torno a la mitad de los lofts que se construyen en Pamplona «están destinados al alquiler»

Los precios varían dependiendo de la superficie y del barrio en el que se encuentren: desde los poco más de 120.000 euros (sin IVA, pero con cocina equipada) que suele costar uno de 35 metros cuadrados en la Rochapea, hasta los 350.000 euros en los que se valora un loft de 141 metros cuadrados en la zona más moderna de la Milagrosa. Entre ambos, todo tipo de opciones, predominando los que rondan los 60 m2 y los 200.000 euros. Los alquileres también son algo más económicos, ya que oscilan entre los 500 y los 600 euros mensuales.

“El loft es una solución beneficiosa tanto para el comprador, que puede hacerse con una vivienda relativamente asequible, como para los propietarios de los locales, que de otra forma permanecerían sin uso, deteriorándose y con el riesgo de que sean ocupados”, concluye Izuriaga, cuya empresa ya ha realizado alrededor de 70 obras de este tipo en Pamplona. «Estamos contentos con la marcha de la empresa, hemos cogido nombre», resalta.


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