martes, 24 noviembre 2020

La construcción reclama suelo “urgentemente” para evitar una futura crisis

Los agentes navarros de la construcción sostienen que el sector goza de buena salud a pesar de la pandemia, en parte porque la oferta no cubre la demanda existente y por la inercia positiva que arrastra de 2019. Pero el número de viviendas iniciadas va bajando de forma progresiva y los promotores empiezan a mostrar “cierta cautela” en sus inversiones de cara a 2021. De hecho, el número de permisos solicitados para edificar nuevos inmuebles ha bajado de forma notable en 2020. Pero el mayor problema a futuro reside “en la escasez de suelo”. Aunque el plan de Pamplona para levantar 1.850 viviendas les parece positivo, creen que resultará insuficiente si se quiere garantizar la actividad en los próximos años.

Cristina Catalán
Pamplona - 6 noviembre, 2020

Por ahora, la construcción está resistiendo los embates de la pandemia. (Foto: Víctor Ruiz)

En 2008, fue el sector más golpeado por la crisis. Pero, por el momento, la construcción navarra está resistiendo el embate de la pandemia, empujada en parte por la inercia que arrastra de 2019. El año pasado, se contabilizaron 3.030 viviendas iniciadas, un 19,3 % más que en 2018 (2.539) y la cifra más alta del último lustro. No obstante, Juan Las Navas, presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Navarra (ACP) aclara que las estadísticas recogen como “obras iniciadas” las que están en fase de comercialización, no las que ya tienen la licencia de edificación propiamente, que él estima en torno a unas 2.400 en 2019.

Teniendo esto en cuenta, y según datos consultados del Instituto de Estadística de Navarra, entre enero y septiembre de este año se iniciaron otras 1.889 viviendas en la Comunidad foral, de las cuales 511 son VPO, 99 VPT y 1.279 libres.

Entre enero y septiembre de este año, se iniciaron 1.889 viviendas.

Por tanto, el sector previsiblemente cerrará el ejercicio con peores datos que en 2019, aunque aquel fue un año extraordinario. Además, los constructores y promotores sostienen que no están viendo frenada la marcha de las obras en curso, más allá de las dos semanas que se detuvieron en el primer estado de alarma. “Actualmente, no tenemos constancia de que haya ninguna obra paralizada”, señala Las Navas. El presidente de la asociación precisa que, por regla general, las obras suelen dar comienzo con unos elevados porcentajes de viviendas vendidas, que oscila entre el 70 y el 80 %, por lo que “la promoción puede aguantar si ese otro 20 %  se resistiera” debido a la crisis. Así que, por ahora, no hay un problema en ese sentido ni los bancos están poniendo trabas a la hora de financiar”. 

En la misma línea se manifiesta Michel Elizalde, CEO de ACRSegún atestigua, “es difícil que un proyecto con esos porcentajes de ventas se llegue a paralizar”. Ahora mismo, ACR cuenta con 35 obras en construcción, el 10 % de ellas ubicadas en Navarra, y todas siguen su curso: “Donde se está viendo una mayor lentitud es en aquellos proyectos que ni siquiera habían empezado esa fase de venta”. 

MERCADO “SANO”

En España son necesarias en torno a 150.000 viviendas nuevas al año, y actualmente se construyen alrededor de 80.000. Ese es uno de los motivos por los que la construcción es un “mercado sano”, resalta Íñigo Eugui, director general de Erro y Eugui. “Si el mercado parase, no estaría inundado de oferta y se vería menos afectado”, de modo que no presenta “esa volatilidad cuando vienen mal dadas como pudo ocurrir anteriormente, que se construía siete veces más de lo que se está edificando ahora”. 

Michel Elizalde (ACR): “No se está cubriendo lo que se supone que la demanda es capaz de absorber”.

A juicio de Eugui, este cambio es consecuencia de la depuración llevada a cabo durante los últimos años, “lo que se puede considerar una fortaleza“. La gran diferencia con la anterior crisis es que no hay una superproducción, sino una infraproducción”, coincide Elizalde, “y no se está cubriendo lo que se supone que la demanda es capaz de absorber” . Por eso, aunque pueda producirse algún ajuste en el mercado, y cuando la situación económica mejore un poco, “esa demanda volverá a aflorar”.

Este es uno de los factores por el que la crisis del Covid-19 no está haciendo tanta mella en la construcción navarra como se podía pensar ‘a priori’. Todavía estamos viviendo cierta inercia”, remarca Elizalde, quien insiste en destacar la tendencia positiva del sector en los años previos a la pandemia. Eugui secunda este análisis, al resaltar que 2020 comenzó con el buen “impulso de 2019”

SIN INDICADOR CLARO 

Sin embargo, el tiempo medio de construcción de una promoción de viviendas es de dos años. Por eso, resulta inevitable preguntarse cuál será la situación de las constructoras cuando finalicen las obras en marcha. “Cuando acabe la actividad iniciada en 2019 y principios de 2020, y falte ese repuesto de obra, se irá notando en el sector”, señala Eugui, cuya empresa cuenta con siete proyectos en construcción, alguno de ellos adjudicado una vez comenzó la pandemia, e incluso tiene nuevos en cartera que han surgido en estos últimos meses: “Todavía no existe un indicador claro de que pueda haber escasez de obra nueva. Sí quizá a nivel nacional o en comunidades como Madrid, donde se habrá podido ver cierto enfriamiento. Pero aquí, nosotros no lo hemos notado”.

Íñigo Eugui (Erro y Eugui): “Todavía no existe un indicador claro de que pueda haber escasez de obra nueva”.

Así, “la actitud hoy en día es ir sacando a la venta promociones nuevas”. “Aquellos promotores que cuenten con suelo disponible ya habrán comenzando sus promociones”, comenta Las Navas. El ritmo al que vayan saliendo al mercado dependerá en gran medida de la evolución de la crisis sanitaria.

En este sentido, Elizalde sí detecta “cierta cautela en los promotores, que se están pensando más las inversiones a realizar de cara al año que viene”. Por lo tanto, es previsible que en 2021 veamos algo de caída en la actividad”. El CEO de ACR recalca que hay que ser muy cautos con las estimaciones, pero puntualiza que el número de permisos solicitados este año para la construcción de nueva vivienda reflejan una caída pronunciada con respecto al año anterior. Concretamente, del 40 %. Sin embargo, matiza que no es un indicador definitivo, por lo que se muestra confiado: “Habrá un ligero ajuste el año que viene, pero no creo que vaya a ser tan pronunciado. Hay demanda de vivienda y eso supone que hay que construirla”. 

EL MACROPLÁN DE MAYA

Para responder a dicha demanda, el alcalde de Pamplona, Enrique Maya, presentó en junio la Estrategia de Vivienda 2020-23 ‘Vive Pamplona’, en la que anunciaba un macroplán para construir 1.850 viviendas, que recoge todo el suelo patrimonial de vivienda. Un proyecto que los constructores ven con muy buenos ojos y fundamental para la buena marcha del sector.Evidentemente, esta iniciativa puede ayudar. Estamos en contacto para permanecer informados en todo momento de cómo se va a ir desarrollando este plan, que puede beneficiar a los promotores en obtención de suelo”, especifica Las Navas. Por supuesto que es positivo para el sector. El objetivo de un ayuntamiento es poder facilitar que haya viviendas disponibles para los ciudadanos. Para mí es clave que ese suelo se ponga en construcción”, asiente Eugui.

Según Michel Elizalde, el número de permisos solicitados para la construcción de nueva vivienda reflejan una caída del 40 %.

Similar es la valoración del CEO de ACR: “No hay otra forma de poner un parque de viviendas asequible en el mercado si no es por medio de la colaboración público-privada. Esto puede ayudar al consumidor final y es una vía de generar suelo”. 

URGE SUELO

No obstante, las constructoras recuerdan que ese plan no es suficiente para absorber toda la demanda, de modo que la mayor limitación sigue siendo “el suelo, que a fecha de hoy está prácticamente agotado”, advierte Las Navas. Ese es el gran problema que la construcción navarra arrastra desde hace tiempo “y no tanto el que no se vayan a lanzar nuevas promociones de vivienda”. “Necesitamos urgentemente que se ponga en marcha un planeamiento de suelo donde poder construir. Porque si no hay suelo, por mucha demanda que exista no puedes hacer nada”, incide el presidente de la ACP. 

Navarra, insiste, lleva varios años sin desarrollar nada” y está “viviendo de las rentas anteriores”. “El suelo es materia prima y, cuanta más materia prima hay en un mercado, más estable es. Resulta imprescindible”, apostilla Eugui. Una reflexión en la que coincide Elizalde, quien añade que los procesos de generación de suelo en España suponen un “proceso larguísimo e incierto, cuyos altibajos repercuten en el precio”. 

En Pamplona y su Comarca se construye aproximadamente el 70 % de la vivienda nueva de Navarra. Pero ya se está agotando el suelo de Ripagaina, Lezkairu y Ardoi. Donapea y Guenduláin son los próximos lugares que se barajan para nuevos desarrollos. “Para mí es un problema grave, sí”, lamenta Elizalde. “En Pamplona tenemos polígonos como el del AVE o Cordovilla, que se están revisando. Pero pasará bastante tiempo para cuando se pongan en marcha”, enfatiza Las Navas.

VIVIENDA VACÍA Y PROTEGIDA

El Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos del Gobierno foral anunciaba esta semana la congelación del precio del módulo que sirve de referencia para la compraventa de VPO y VPT nuevas y usadas. El objetivo, según indicó, es “favorecer el acceso a la vivienda de la ciudadanía navarra” en un contexto de crisis económica marcado por el Covid-19. Pero Eugui resalta que “no hay suficiente vivienda protegida en el mercado”.

Juan Las Navas (ACP): “Necesitamos urgentemente un planeamiento de suelo donde poder construir. Porque si no hay suelo, por mucha demanda que exista no puedes hacer nada”.

Así mismo, el presidente de ACP no prevé que la creación de una bolsa de vivienda vacía para el alquiler vaya a perjudicar a la construcción de vivienda nueva: “El alquiler ahora mismo es una necesidad importante. El hecho de que haya más gente que se interese por alquilar podría influir, pero creemos que pueden ser complementarios perfectamente”. 

La prioridad, según Eugui, debería centrarse en “incentivar a los propietarios para que puedan alquilar sus viviendas”: “Generalmente, si un propietario tiene una vivienda y no la pone en alquiler suele ser por algún motivo. Nadie tiene un bien y no lo rentabiliza si no tiene una buena razón. Y también creo que hay menos viviendas vacías de lo que se piensa”. 

Así mismo, la rehabilitación también ha sido una de las claves para que la construcción haya mantenido su pulso estos meses. El pasado mes de septiembre, el consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos del Gobierno de Navarra, José María Aierdi, destacaba la apuesta del Ejecutivo por esta actividad. Es más, entre enero y agosto de este año se presentaron expedientes de rehabilitación para cerca de 3.900 viviendas, con una inversión de 52 millones y una subvención de 18, seis veces más por ejemplo de las registradas en el mismo periodo de 2014.

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